עזבון המנוחה מרים בולוס חדאד ז"ל ואח' נ' ג'ריס

1. תביעה בסדר דין רגיל  לפינוי מושכר, עם סעד כספי הנתבע בנוסף. התובעים הינם יורשיה של המנוחה, מרים בולוס ז"ל, אשר היתה הבעלים הרשום של המושכר, נכס המורכב משתי חנויות, בישוב שפרעם. על פי נסח הרישום שצירפו התובעים לתצהיר העדות הראשית מטעמם (שניתן על ידי מר חדאד כמאל) , מאז שנת 2000 רשומים התובעים 1-2  כבעלי הנכס. ביום 01.08.81 נכרת בין המנוחה לנתבע חוזה השכירות הראשון לשכירת חנות אחת (התובעים מדגישים כי המדובר בשכירות לא מוגנת), לתקופה של חמש שנים, וכן ניתנה לנתבע אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש שנים נוספות. דמי השכירות החודשיים למושכר זה הועמדו על 470 ש"ח (100$). ביום 01.08.87 נכרת חוזה שכירות נוסף בעבור חנות שניה, הסמוכה לחנות הראשונה, לתקופה של ארבע שנים ובנוסף ניתנה לנתבע אופציה להאריך את תקופת השכירות בארבע שנים נוספות. דמי השכירות בעבור מושכר זה הועמדו אף הם על 100$ (600$ לתקופה של חצי שנה). שתי האופציות שניתנו לנתבע להארכת תקופת השכירות אכן מומשו על ידו. 

לאחר תום תקופת האופציה, המשיכו הצדדים להאריך את תקופת ההסכם בעל פה, משנה לשנה, כאשר דמי השכירות משתנים בהתאם להסכמות שהגיעו אליהן. אלא שלטענת התובעים, מאז שנת 2003, הפסיק הנתבע לשלם להם את דמי השכירות החלים עליו בסך 600$ לחודש בעבור שתי החנויות. לאור זאת, הרי שאין לנתבע כל זכות חוזית או אחרת במושכר, וחרף זאת הוא מסרב לפנותו ומחזיק בו כמסיג גבול.

2. לטענת התובעים, סכום החוב של הנתבע בגין דמי השכירות עד ליום 01.01.07 עומד על סך 94,068 ש"ח, לפי הפירוט שלהלן:

א.      יתרת חוב עד 30.09.03- 2,700 ש"ח.

ב.       דמי שכירות מ-10/03-09/04- בסך 7,200$- סה"כ 32,400 ש"ח.

ג.        דמי שכירות 02/06-10/04-  בסך 10,200$- סה"כ 47,838 ש"ח.

ד.       דמי שכירות 04/06-03/06- בסך 1,200$- סה"כ 5,592 ש"ח.

ה.      דמי שכירות 05/06-10/06- בסך 3,600$- סה"כ 15,480 ש"ח.

ו.        דמי שכירות 11/06-01/07- 2,538 ש"ח.

מתוך הסכומים הנ"ל מודים התובעים כי הנתבע שילם סכום של 10,000 ש"ח בחודש 09/04 ובחודש 10/06 סך של 400 ש"ח נוספים. כמו כן שולם סכום של 2,080 ש"ח ועל כן הועמדה יתרת החוב על 94,068 ש"ח.

3. להגנתו טען הנתבע כי הסכמי השכירות שצירפו התובעים הינם מזויפים, שכן בפועל נחתם רק הסכם אחד- בשנת 1981, עליו חתם הוא בלבד. לטענתו, בהסכמים הנ"ל זויפה חתימת המנוחה וכן שונו בהם התאריכים כך שישאו את התאריכים הנטענים. לגרסתו, בשנת 1981 שכר מהמנוחה את החדר הצפוני במושכר, אך אז גילה כי יש צורך בהשקעה גדולה על מנת לשפצו ולהתאימו לצרכיו: חפירה, הנמכה, בניית קורות פנימיים, עבודות חשמל וכו'. לאור מצבה הכלכלי של המנוחה, טוען הנתבע, סיכמו השניים כי הוא יוציא את כל ההוצאות לשיפוץ מכיסו, ובתמורה יהפוך לדייר מוגן, היינו הוצאות השיפוץ תיחשבנה כדמי מפתח. לאור הסכמה זו, לא חתמה המנוחה על הסכם השכירות, שכן מרגע זה הוא כבר לא היה רלבנטי.

4. הנתבע המשיך וטען כי בשנת 1987 שכר את האגף הדרומי בבניין באותם תנאים, כדייר מוגן. גם באגף זה השקיע לטענתו כספים רבים בשיפוצים, תיקונים והתאמתו לצרכיו. לגרסתו, לאור זכות הדיירות המוגנת שניתנה לו גם באגף הדרומי, הוחלו באופן אוטומטי הוראות חוק הגנת הדייר על יחסי הצדדים, ועל כן כלל לא היה צורך בחתימת הסכם בכתב. כמו כן טען כי בשנת 1989 ביצע שיפוצים נרחבים נוספים במושכר, בידיעת התובעים, אשר לא השתתפו בעלותם לאור ההסכמות הקודמות, היינו גם כאן עלויות השיפוץ הינן בבחינת דמי מפתח המזכים אותו בזכות לדיירות מוגנת. לטענה זו השיבו התובעים כי היא הועלתה לראשונה רק בכתב ההגנה המתוקן שהגיש הנתבע, גרסה כבושה שהועלתה לאחר החלפת ב"כ הנתבע ולאחר שהוגשו תצהירי התובעים, ומכאן שיש להתייחס אליה בקב של חומטין. 

5. בנוסף טען הנתבע, כי התובעים נהגו לקבל את דמי השכירות המוסכמים במזומן ומראש עבור כל שנת שכירות, וכי התובע 1 היה נוהג לקנות בהקפה באיטליז השייך לנתבע על חשבון דמי השכירות. לטענתו, נהג התובע להגיע לחנות ולבקש מהנתבע עוד כסף במזומן או בשיקים על חשבון דמי השכירות מסיבות שונות. כך למשל, בחודש אוקטובר 2003 ביקש התובע 2 לקבל תשלום משמעותי מהנתבע בגין דמי השכירות המגיעים לו על מנת שיוכל לסלק חוב של בנו, חנא, למר ראיד סילבאק. לבקשתו, שילם הנתבע לראיד סכום של 23,500 ש"ח אשר הוסכם כי יקוזזו מדמי השכירות. בתצהירו של הנתבע שונתה מעט גרסה זו ונטען כי הוא שילם לראיד את סכום החוב בשני שיקים, כאשר כל אחד על סך 11,000 ש"ח.

בחקירתו הנגדית העיד כי 1,500 ש"ח הנותרים שולמו במזומן או לא שולמו בכלל אבל סכום החוב עמד על 23,500 ש"ח (עמ' 37 לפר'). לאור תשלום זה, טען הנתבע, הוסכם בין הצדדים, כי השכירות בחנות תהיה לתקופה של 7 שנים נוספות, היינו עד שנת 2010, ללא צורך בתשלום דמי שכירות נוספים.

דיון

6. התובע 1 והנתבע הגישו תצהירים מטעמם (ת/1 ו-נ/7) ונחקרו עליהם. בנוסף זומנו לעדות מטעם הנתבע מר ראיד סלבאק, בעל החוב הנטען, וכן מר חנא חדאד בן מג'יד, בנו של התובע 2.

7. בסיכומיו טען הנתבע מספר טענות שבאופין הן טענות סף, ואתייחס אליהן טרם הדיון בטענות שבמהות.

8. טענתו הראשונה של הנתבע היתה כי כתב התביעה כפי שהוגש, אינו מגלה עילת תביעה כנגדו ומשכך יש לדחותו על הסף. הנתבע הוסיף וטען כי התובעים לא ביקשו לתקן את כתב התביעה, ועל כן זהו נוסחו המחייב אליו יש להתייחס בפסק הדין. וביתר פירוט, טוען הנתבע כי לכתב התביעה לא צורף יפוי כח מטעם התובעים, ורק בפתח ישיבת ההוכחות, לאחר שדרש ב"כ הנתבע כי יומצא לו כזה, טרח ב"כ התובעים להגישו. בנוסף לכך התברר באותו דיון הוכחות, כי התובעת 3 כלל אינה מיוצגת ע"י ב"כ התובעים, ועל כן נמחקה מכתב התביעה בהסכמה (אכן כך, בישיבת 14.9.09, כאשר אף הוצהר שהתברר שאינה יורשת של המנוחה. אף אין היא רשומה בנסח הרישום שהוגש כבעלת הנכס יחד עם תובעים 1-2). לא ברורה מהות הטענה ביחסים שבין התובעים 1-2, שכן נותרו בתיק כבעלי הנכס, לבין הנתבע.

9. בנוסף נדרש הנתבע למקרקעין וזיהוים.   לטענתו, כתב התביעה מתייחס למקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 10308 אשר אינם שייכים למנוחה או לתובעים, ואלו בתצהיר העדות הראשית ציין התובע כי המדובר בחלקה 37 כחלקה הנכונה  וכי מספרה הישן היה 1. לטענתו, בתיקון מספר החלקה בתצהירי העדות הראשית, נקטו התובעים בהרחבת חזית אסורה, אשר נועדה לכסות על ניסוח לקוי של  כתב התביעה. להוכחת טיעוניו, מפנה הנתבע לנסח הרישום אשר מעיד כי מדובר בחלקה 37, ועל כן, בהעדר תיקון כתב התביעה, יש לדחותה.

10. בנוסף טען הנתבע, כי התובעים לא צירפו לכתב התביעה או לתצהירים מסמכים חיוניים המבססים את עילת התביעה כנגד הנתבע כגון נסח טאבו, צוואתה של המנוחה או צו ירושה המצביע על יורשיה, ומקימים את זכות התביעה של התובעים. הנתבע מוסיף וטוען כי על פי צוואתו של המנוח חנא יוסף חדאד ז"ל, בעלה של המנוחה, אשר צורפה כנספח לסיכומי הנתבע (כן צורף העתק פסק הדין שאישר בית הדין הדתי של העדה היוונית קתולית בישראל), כל ההכנסות מדמי השכירות בנכס האמור יהיו שייכות לה בלבד. על כן, פירות המושכר, לרבות דמי השכירות הינם מכוח צוואתו של המנוח ולא מכוח היותה של המנוחה בעלת זכויות בקרקע.

מכל האמור עולה, כי זכותם של התובעים להגיש את התובענה הינה פגומה ובלתי מבוססת. בנקודה זו מצאתי לנכון להעיר כי הצוואה האמורה צורפה לסיכומי הנתבע לראשונה מבלי קבלת רשות לעשות כן. מלבד העובדה כי המדובר בהרחבת חזית בשלב הסיכומים, הרי שלפנינו חריגה מכללי הדיון התקין, אשר מתווספים למחדליו הנוספים של הנתבע אליהם אתייחס בהמשך. לאור זאת, ככל שעסקינן בטענות הנסמכות על תוכן צוואה זו, דינן להדחות. יתירה מזו, מדובר במקרקעין מוסדרים, שני  התובעים רשומים כבעלים, על פי הנסח אשר צורף לתצהיר התובע  (עליו נרשם גם שמדובר בתיקון בעלות לאחר הסדר). חל אפוא סע' 125(א)  לחוק המקרקעין הקובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. לא מצאתי ממש בטענת היעדר היריבות. אם זה לא מספיק, הרי בסע' 4 לכתב ההגנה המתוקן עצמו נטען כי יורשי המנוחה מרים חדאד ז"ל ו/או בעלי המושכר הנם  התובעים 1-2, ולא התובעת 3 שדינה להימחק  מכתב התביעה (כאמור, היא נמחקה אכן בהמשך, אך טענת היעדר היריבות מול שני התובעים שנותרו - מופרכת).